พีระพงศ์ จรูญเอก เปิดเกม Origin Hotel จากขายอสังหาฯ สู่ปั้นพอร์ต 24,500 ล้าน

เจาะวิธีคิด “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กับกลยุทธ์พลิกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการพัฒนาเพื่อขาย สู่การสร้างรายได้ประจำและหมุนเวียนเงินลงทุนผ่าน Origin Hotel ตั้งเป้าขยายพอร์ตสินทรัพย์แตะ 24,500 ล้านบาท ภายในปี 2573

Key Points

• พีระพงศ์ จรูญเอก วางกลยุทธ์ขยายธุรกิจสร้างรายได้ประจำ เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายบ้านและคอนโดมิเนียม
• ใช้โมเดล Develop – Operate – Divest – Reinvest พัฒนาสินทรัพย์ สร้างรายได้ ขายเพื่อคืนทุน และนำเงินกลับมาลงทุนใหม่
• Origin Hotel เปิดเผยการขายสินทรัพย์โรงแรม 4 แห่ง มูลค่ารวม 6,500 ล้านบาท พร้อมรายงานผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยประมาณ 32%
• เดินหน้าขยายธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตั้งเป้าพอร์ตสินทรัพย์ 24,500 ล้านบาท ภายในปี 2573

เมื่อการขายโรงแรมไม่ใช่จุดสิ้นสุด แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการลงทุนครั้งใหม่

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การขายสินทรัพย์มักหมายถึงการสิ้นสุดของการลงทุนในโครงการนั้น แต่ในมุมมองของ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI การขายโรงแรมอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการเติบโตครั้งใหม่ เมื่อเงินทุนที่เคยผูกอยู่กับสินทรัพย์สามารถนำกลับไปสร้างโอกาสทางธุรกิจได้อีกครั้ง

แนวคิดดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อน Origin Hotel ธุรกิจสร้างรายได้ประจำในเครือออริจิ้น กรุ๊ป ซึ่งกำลังเปลี่ยนบทบาทจากผู้พัฒนาและถือครองอสังหาริมทรัพย์ สู่การบริหารสินทรัพย์และเงินลงทุนอย่างเป็นระบบ

ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การพึ่งพารายได้จากการขายบ้านและคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว ย่อมทำให้ผู้ประกอบการเผชิญความเสี่ยงจากกำลังซื้อและวัฏจักรเศรษฐกิจ

โจทย์สำคัญของพีระพงศ์จึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มยอดขายหรือขยายจำนวนโครงการ แต่เป็นการสร้างโครงสร้างธุรกิจที่สามารถผลิตกระแสรายได้อย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะอยู่ในช่วงชะลอตัว

นั่นเป็นเหตุผลที่ออริจิ้นเริ่มวางรากฐานธุรกิจสร้างรายได้ประจำตั้งแต่ปี 2555 ก่อนพัฒนามาสู่ Origin Hotel ซึ่งปัจจุบันครอบคลุมธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า และพื้นที่เชิงพาณิชย์

แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าการขยายพอร์ต คือวิธีคิดที่เปลี่ยนจาก “การเป็นเจ้าของสินทรัพย์” ไปสู่ “การสร้างผลตอบแทนจากสินทรัพย์ตลอดวงจรการลงทุน”

ถอดวิธีคิดพีระพงศ์ ทำไมธุรกิจต้องรู้จักหมุนเงิน ไม่ใช่แค่สะสมสินทรัพย์

หัวใจสำคัญของกลยุทธ์ Origin Hotel คือ Circular Business Model หรือโมเดลธุรกิจที่หมุนเวียนเงินลงทุนผ่าน 4 ขั้นตอน ได้แก่ Develop – Operate – Divest – Reinvest

เริ่มจากการพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตร จากนั้นบริหารสินทรัพย์ให้เกิดรายได้และเพิ่มมูลค่า ก่อนพิจารณาขายสินทรัพย์บางส่วนในจังหวะที่เหมาะสม แล้วนำเงินทุนกลับไปลงทุนในโครงการใหม่

ความแตกต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมอยู่ที่ บริษัทไม่จำเป็นต้องถือครองสินทรัพย์ทุกแห่งตลอดไป แต่สามารถเปลี่ยนสินทรัพย์ที่สร้างมูลค่าแล้วให้กลับมาเป็นเงินทุนสำหรับการเติบโตครั้งต่อไป

ยกตัวอย่าง หากบริษัทลงทุนพัฒนาโรงแรมหนึ่งแห่งและสามารถบริหารจนมีผลประกอบการที่ดี โรงแรมดังกล่าวอาจดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการสินทรัพย์สร้างรายได้ บริษัทจึงมีทางเลือกว่าจะถือครองต่อเพื่อรับรายได้ หรือขายเพื่อรับคืนเงินทุนและนำไปพัฒนาโครงการใหม่

แนวทางนี้ทำให้เงินลงทุนก้อนเดิมมีโอกาสถูกนำไปสร้างมูลค่าได้หลายรอบ แทนที่จะถูกผูกไว้กับโครงการเพียงแห่งเดียว

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับการขายสินทรัพย์ได้เท่านั้น แต่ยังต้องพิจารณาว่าราคาขาย ต้นทุนทางการเงิน และผลตอบแทนจากการลงทุนใหม่มีความคุ้มค่ามากเพียงใด

สำหรับพีระพงศ์ การเพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุนจึงเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะช่วยสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นในระยะยาว

“ถึงวันนี้ธุรกิจ Origin Hotel ได้เริ่มผลิดอกออกผลตามแผนการลงทุนธุรกิจ ครบรอบทั้ง 4 แกนหลักแล้ว ซึ่งเราจะไม่หยุดแค่นี้”

พีระพงศ์กล่าว พร้อมอธิบายว่า สภาพคล่องจากการขายสินทรัพย์สามารถนำไปต่อยอดโอกาสทางธุรกิจและการลงทุนใหม่ ซึ่งบริษัทมองว่าจะมีส่วนช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น หรือ ROE

ขายโรงแรม 6,500 ล้าน บทพิสูจน์โมเดลบริหารสินทรัพย์

หนึ่งในความเคลื่อนไหวสำคัญที่สะท้อนการนำกลยุทธ์ดังกล่าวมาใช้จริง คือแผนขายสินทรัพย์โรงแรมบางส่วนของ Origin Hotel

ตามข้อมูลที่บริษัทเปิดเผย Origin Hotel ดำเนินการขายสินทรัพย์โรงแรมรวม 4 แห่ง มูลค่าประมาณ 6,500 ล้านบาท พร้อมรายงานอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย หรือ IRR ประมาณ 32%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนผลตอบแทนจากการลงทุนตามข้อมูลบริษัท ไม่ใช่อัตรากำไรสุทธิจากการขายสินทรัพย์ และไม่ได้หมายความว่าโครงการในอนาคตจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ในระดับเดียวกัน

ในเชิงกลยุทธ์ ความสำคัญของธุรกรรมนี้ไม่ได้อยู่ที่มูลค่าการขายเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแสดงให้เห็นว่า บริษัทสามารถนำสินทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นมาเข้าสู่ขั้นตอนการขายและหมุนเวียนเงินทุนตามโมเดลธุรกิจที่วางไว้

ขณะเดียวกัน Origin Hotel ยังมองโอกาสในการนำสินทรัพย์เข้าสู่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT เพื่อเพิ่มทางเลือกในการบริหารพอร์ตและระดมเงินทุนในอนาคต

แต่การขายสินทรัพย์ก็มีอีกด้านหนึ่งที่ต้องพิจารณา เพราะเมื่อบริษัทขายโรงแรมออกไป ย่อมอาจสูญเสียรายได้ประจำจากสินทรัพย์นั้นด้วย

โจทย์สำคัญจึงอยู่ที่ว่า เงินทุนที่ได้รับกลับมาจะสามารถนำไปสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนใหม่ได้คุ้มค่ากว่าการถือครองสินทรัพย์เดิมหรือไม่

นี่คือความท้าทายที่ทำให้ Circular Business Model ต้องอาศัยทั้งความสามารถในการพัฒนาโครงการ การบริหารผลประกอบการ และการตัดสินใจลงทุนในจังหวะที่เหมาะสม

จากโรงแรมสู่ออฟฟิศ-คอมมูนิตี้มอลล์ สร้างรายได้หลายทาง

อีกหนึ่งแนวทางของ Origin Hotel คือการไม่จำกัดธุรกิจสร้างรายได้ประจำไว้เพียงโรงแรม แต่ขยายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เพื่อกระจายแหล่งรายได้และลดการพึ่งพาธุรกิจใดธุรกิจหนึ่ง

สำหรับธุรกิจโรงแรม บริษัทวางแผนพัฒนาพอร์ตเป็น 10 แห่ง รวม 2,561 ห้องพัก โดยมีโครงการ Moxy Phuket Chaofah จำนวน 255 ห้อง เป็นหนึ่งในโครงการสำคัญของแผนขยายธุรกิจ

ในส่วนอาคารสำนักงาน บริษัทมีโครงการ Origin Complex Sanampao ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS สนามเป้า มูลค่าสินทรัพย์ประมาณ 2,500 ล้านบาท โดยมุ่งพัฒนาอาคารให้ตอบโจทย์รูปแบบการทำงานยุคใหม่

ขณะที่ธุรกิจพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริษัทวางแผนพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ Portobello Mall ในทำเลแจ้งวัฒนะ ศรีนครินทร์ และระยอง

การมีสินทรัพย์หลายประเภทช่วยให้บริษัทมีโอกาสสร้างรายได้จากฐานลูกค้าที่แตกต่างกัน ทั้งนักท่องเที่ยว ผู้เช่าสำนักงาน และผู้ประกอบการค้าปลีก

นอกจากนี้ Origin Hotel ยังใช้กลยุทธ์ร่วมทุนกับพันธมิตรทั้งในประเทศและต่างประเทศ รวมถึงการร่วมมือกับเครือโรงแรมระดับโลกอย่าง IHG Hotels & Resorts, Accor และ Marriott International เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงตลาดและยกระดับมาตรฐานการบริหารโรงแรม

สำหรับออริจิ้น การขยายธุรกิจผ่านพันธมิตรจึงไม่ได้เป็นเพียงวิธีเพิ่มจำนวนโครงการ แต่ยังเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงเงินทุน ความเชี่ยวชาญ และเครือข่ายลูกค้า โดยไม่จำเป็นต้องลงทุนหรือดำเนินการทุกส่วนด้วยตนเอง

เป้าหมาย 24,500 ล้าน กับบทพิสูจน์การเติบโตระยะยาว

จากแผนการลงทุนต่อเนื่อง Origin Hotel ตั้งเป้าขยายมูลค่าพอร์ตสินทรัพย์รวมเป็น 24,500 ล้านบาท ภายในปี 2573 ครอบคลุมทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์

ทำเลที่อยู่ในแผนลงทุนระยะต่อไป ได้แก่ พื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS อ่อนนุช และอุดมสุข รวมถึงจังหวัดภูเก็ต โดยเฉพาะย่านเชิงทะเลและกะตะ ซึ่งเป็นพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ

อย่างไรก็ตาม หากมองลึกกว่าตัวเลขมูลค่าสินทรัพย์ สิ่งที่น่าจับตาคือ Origin Hotel จะสามารถขยายธุรกิจพร้อมรักษาประสิทธิภาพการใช้เงินทุนได้มากเพียงใด

เพราะการมีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าบริษัทจะสร้างผลตอบแทนได้สูงขึ้นเสมอไป หากรายได้จากการดำเนินงานไม่เพียงพอกับต้นทุน หรือไม่สามารถขายสินทรัพย์ได้ในราคาที่เหมาะสม การขยายพอร์ตอาจกลายเป็นภาระทางการเงินแทนที่จะสร้างการเติบโต

ความสำเร็จของโมเดลนี้จึงไม่ได้วัดจากจำนวนโรงแรมหรือขนาดพอร์ตเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาทั้งกระแสเงินสด ความสามารถในการทำกำไร ต้นทุนเงินทุน และผลตอบแทนจากการลงทุนใหม่ควบคู่กันไป

บทเรียนจากพีระพงศ์ เมื่อการเติบโตไม่จำเป็นต้องถือครองทุกอย่าง

สิ่งที่น่าสนใจจากแนวคิดของพีระพงศ์ ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังสะท้อนหลักการบริหารธุรกิจที่ผู้ประกอบการสามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้

การสร้างรายได้หลายช่องทางอาจช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาธุรกิจหลักเพียงด้านเดียว การร่วมมือกับพันธมิตรช่วยเปิดโอกาสให้ธุรกิจขยายตัวโดยไม่ต้องใช้ทรัพยากรของตนเองทั้งหมด และการบริหารเงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพอาจมีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าการเพิ่มยอดขาย

ที่สำคัญ การตัดสินใจถือครองหรือขายสินทรัพย์ไม่ควรพิจารณาจากขนาดหรือมูลค่าของสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่ต้องมองถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนและโอกาสที่เงินทุนก้อนนั้นจะนำไปใช้ประโยชน์ในอนาคตได้

แนวคิดดังกล่าวกำลังถูกนำมาทดสอบผ่านการเติบโตของ Origin Hotel ซึ่งขยับจากธุรกิจสร้างรายได้ประจำ ไปสู่โมเดลบริหารสินทรัพย์และหมุนเวียนเงินลงทุนอย่างเป็นระบบ

สำหรับพีระพงศ์ จรูญเอก บทพิสูจน์สำคัญจึงไม่ใช่เพียงการพา Origin Hotel ไปถึงเป้าหมายสินทรัพย์ 24,500 ล้านบาท แต่คือความสามารถในการทำให้สินทรัพย์เหล่านั้นสร้างผลตอบแทน และเปลี่ยนเงินลงทุนกลับมาเป็นโอกาสการเติบโตครั้งใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง

เพราะในท้ายที่สุด ความสำเร็จของธุรกิจอาจไม่ได้อยู่ที่ว่าเราถือครองสินทรัพย์มากเพียงใด

แต่อยู่ที่ว่าเราสามารถใช้สินทรัพย์และเงินทุนที่มีอยู่ สร้างมูลค่าให้เติบโตต่อไปได้อย่างไร